A recuperação da inadimplência Condominial

 

A despesa condominial tem sido preterida pelos condôminos cujo orçamento doméstico está apertado, e isso muito se deve ao Novo Código Civil que ao entrar em vigor em 2003 limitou a multa moratória em 2% (dois por cento), o que antes poderia chegar até 20% (vinte por cento) se assim a Convenção de Condomínio estipulasse, seguindo os termos do artigo 12 da Lei 4.591/64.

 

Fato é que hoje ainda que a convenção de condomínio tenha previsão de multa superior ao patamar de 2% (dois por cento) o condomínio não poderá aplicar contra seus moradores devedores que insistirem em desfalcar o caixa do prédio, e então o que fazer?

 

Primeiramente, a cobrança extrajudicial ostensiva é o ponto de largada, visto que um morador com dificuldades financeiras certamente tem outras contas para pagar, e na maioria das vezes posterga o pagamento do condomínio em virtude de sua ínfima multa moratória, privilegiando, por exemplo, a dívida de cartão de crédito, com sua abusiva taxa de juros.

 

Assim, o primeiro ponto é não dar margem para que o débito condominial caia no esquecimento, a cobrança amigável via mensagem eletrônica e por correio são eficazes e dão retorno rápido ao caixa do prédio, porém ainda assim existirão devedores persistentes, e o melhor remédio para esses é um “tom extra” na cobrança, o que se faz por intermédio de advogados, caso a administradora do condomínio, síndico Terceirizado ou morador conte com advogados atuantes.

 

Observa-se pela experiência ordinária, que dentre os devedores cobrados, uma margem de 50% (cinquenta por cento) quita o débito quando recebe a cobrança amigável, outros 30% (trinta por cento) quando recebem a cobrança dos advogados, porém 20% (vinte por cento) dos moradores continuarão inadimplentes, e não raras vezes, é nesse último percentual que está concentrada as maiores dívidas condominiais, e para recuperar esse crédito o Novo Código de Processo Civil, vigente a partir de 2015, inovou drasticamente, tornando as cotas condominiais previstas na convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia geral como título executivos extrajudiciais.

 

O legislador ao tornar o crédito condominial um título executivo extrajudicial agilizou seu retorno ao caixa do prédio, vejamos os principais pontos:

 

1º A antiga ação de cobrança de despesas condominiais necessitava da fase de conhecimento para através de uma sentença reafirmar o óbvio, que o condomínio é a parte credora. Agora a Ação de Execução de Título Extrajudicial já parte do pressuposto que o condomínio é credor e o morador devedor, e seu intuito NÃO é buscar uma sentença, mas sim receber o crédito imediatamente ou expropriar tantos bens quantos forem necessários para eliminar a dívida;

 

2º Antes o Condômino devedor era citado para contestar a ação em 15 dias, agora ele é citado para pagar o débito em 3 dias, sob pena de penhora de bens e até mesmo do próprio imóvel que gerou a dívida;

 

3º Com a distribuição da ação de execução, é possível obter certidão judicial para averbar na matrícula do imóvel que gerou o débito, tal medida inibe que o morador venda o imóvel, além de exercer uma notória pressão. A mesma certidão também pode ser encaminhada ao DETRAN, ocasionando restrição judicial contra todos os veículos registrados no nome do devedor;

 

4º No pedido inicial da ação de execução o Condomínio pode requerer que o morador devedor seja inscrito nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA e SCPC);

 

Esses são apenas algumas vantagens trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, que juntamente com uma atuação eficaz do advogado contratado forçam os moradores inadimplentes a saírem dessa situação, seja por meio de bloqueio e penhora de bens, seja por acordos judiciais realizados nos processos, o importante é fazer com que o condômino volte a cooperar com o caixa do prédio trazendo com isso benefícios para toda massa condominial e para ele próprio.

 

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Erico Antonio

Advogado