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Qual o prazo mínimo para locações residenciais?
A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” recomendável é de 30 (trinta) meses.
Por que é recomendável que o prazo do contrato de locação de imóvel residencial seja no mínimo de 30 meses?
Isso é uma recomendação, não uma obrigatoriedade, e isso é por conta da Lei 8.245/1991, popular “Lei do Inquilinato”, estabelecer que o contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses, NÃO PODERÁ SER DENUNCIADO IMOTIVADAMENTE (entenda a palavra “denúncia” como desfazer, rescindir e romper), SITUAÇÃO EM QUE O LOCADOR SOMENTE PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL NAS SEGUINTES CONDIÇÕES:
A - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
B - Se for pedido para uso próprio do Locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; ESSA POSSIBILIDADE DEVERÁ SER COMPROVADA JUDICIALMENTE;
C - Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
D - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos;
E - Por mútuo acordo entre as partes, com prazo para desocupação de no mínimo 6 (seis) meses;
F - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
G- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
H- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Qual o prazo para locações não residenciais (comerciais)?
Ao contrário do que acontece com os contratos residenciais, os contratos não residenciais (comerciais) PODEM TER PRAZO INFERIOR A 30 MESES, pois a Lei não tira desse Locador o direito de denunciar (entenda a palavra “denunciar” como desfazer, rescindir, romper, etc.) de forma imotivada o contrato de locação não residencial (comercial) prorrogado por prazo indeterminado. Ademais, este tipo de contrato, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12 (doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, porém se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida à necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato. Artigo 3º da Lei 8.245/91).
Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
SIM. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa proporcional, desde que estipulada em contrato.
É correto estipular no contrato de locação que, no caso do locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, tenha que pagar multa integral, independentemente do tempo decorrido?
NÃO. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o locatário (inquilino) o imóvel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual não cumprido, maior será a multa rescisória. Portanto, será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (Artigo 4°, § Único da Lei 8.245/91).
Exemplo de como calcular a multa por desocupação do Locatário antes do término do prazo determinado.
Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2006 e término em 01/07/2008
Valor do aluguel: R$ 1.000,00. Multa contratual: 03 aluguéis. Caso o locatário (inquilino) desocupe o imóvel 20 meses antes do término, o cálculo é feito da seguinte forma:
3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = R$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois multiplica-se por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.
Existe alguma hipótese em que a multa não pode ser cobrada, no caso de desocupação do imóvel antes do término do prazo contratual?
SIM. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido por seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (Artigo 4º Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de Recursos Humanos da empresa.
Outra hipótese para que o locatário (inquilino) seja dispensado da multa é quando o Locador autoriza a inserção de cláusula de liberação de multa depois de determinados meses de locação, como no exemplo abaixo:
“Caso o(s,a,as) Locatário tenha interesse, poderá desocupar o imóvel, após os XX primeiros meses de vigência do presente contrato, desde que avise o Locador ou sua administradora com 30 (trinta) dias de antecedência, ficando o Locatário desobrigado do pagamento da multa estipulada no contrato”
O Locador poderá retomar o imóvel durante o prazo determinado da locação?
O Locador NÃO poderá retomar o imóvel antes do término do contrato de locação com prazo determinado, NEM PAGANDO MULTA AO LOCATÁRIO, OU SEJA, NÃO EXISTE CLÁUSULA QUE BENEFICIE O LOCADOR, TEM QUE AGUARDAR O TÉRMINO DO CONTRATO PARA PEDIR O IMÓVEL.
Existe alguma exceção à regra mencionada acima?
Se houver o mútuo acordo, entre Locador e Locatário, poderá haver a rescisão do contrato de locação. Importante ressaltar que o mútuo acordo para ter plena eficácia deverá atender os requisitos da Lei 8.245/1991, a saber:
A - Celebrado por escrito;
B - Assinado pelas partes e por duas testemunhas;
C - Tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
O locatário (inquilino) permanecendo no imóvel, após o término do contrato, quando sair, deverá pagar a multa?
Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (Artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino), poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo, desde que com aviso prévio de 30 dias (Artigo 46, §2° da Lei 8.245/91), portanto, a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará isento da multa, desde que avise, por escrito, o locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (Artigo 6° da Lei 8.245/91).
Qual a multa cobrada no caso de atraso de aluguel e encargos?
A multa por atraso do aluguel no contrato de locação costuma variar de 10% até 20%, não sendo recomendado extrapolar esse limite. Salientamos que a multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor e Código Civil, referente as cotas condominiais, NÃO SE APLICAM AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, pois esse tipo de contrato é regido por Lei Especial (Lei 8.245/1991).
Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
NÃO. O locador (proprietário) pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (Artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).
Em que consiste a chamada “purgação da mora”?
Purgar a mora é a possibilidade que a lei concede ao locatário (inquilino) para evitar o despejo, que nada mais é que o pagamento do débito, podendo ocorrer à purgação da mora antes ou depois da propositura da ação de despejo por falta de pagamento, observado os critérios e limitações previstos na Lei 8.245/1991. O débito a ser pago será constituído dos aluguéis em atrasos, acrescidos de multa, correção monetária, juros e honorários advocatícios (quando for o caso).
Se o locatário (inquilino) não purgar a mora, o que deve ser feito?
Caso haja ação de despejo por falta de pagamento, o juiz determinará que o Locatário inadimplente desocupe o imóvel no prazo que pode variar de 15 a 30 dias. Caso não tenha qualquer ação judicial em andamento, e não havendo purgação (pagamento) o Locador estará em condições plenas de propor a ação de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel, e ainda, cobrar os valores devidos, tanto do Locatário quanto de seu Fiador (caso tenha).
O locador (proprietário) pode cobrar aluguel antecipadamente?
A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: PRIMEIRA HIPÓTESE ocorre quando o locador (proprietário) não exigir do locatário (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ depósito/ seguro fiança), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia, o locador (proprietário) poderá cobrar o aluguel antecipadamente; a SEGUNDA HIPÓTESE é no caso de locação para temporada (Artigo 20º da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.
O que é locação para temporada?
Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (Artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poderá o locador (proprietário), nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?
A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento deverão estar previstos em contrato, caso não estejam o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no endereço do imóvel locado (Artigo 23°, inciso I da Lei 8.245/91).
O valor da locação pode ser modificado, (majorado ou reduzido), durante o prazo estipulado?
Em regra, NÃO, os reajustes e respectivos índices são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato (Após 12 meses). Qualquer modificação para mais ou menos, somente por mútuo acordo, ou por revisão judicial após três anos do início da locação ou do último reajuste.
Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?
É PROIBIDO o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo (Artigo 17°, da Lei 8.245/91).
De quando em quando o aluguel é reajustado?
Os reajustes são ANUAIS, baseados no índice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP- DI (FGV) (Índice Geral de Preços do Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
O que deve constar no contrato de locação?
A descrição e localização precisa do imóvel, o prazo da locação, o valor da locação, a forma e o local de pagamento. Este contrato deverá ser assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas, além do Fiador, caso seja essa a garantia.
O que acontece no caso do locador (proprietário) vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas à terceiro.
A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese do Locatário ter manifestado o desinteresse na aquisição do imóvel, ou simplesmente não tenha se manifestado no prazo de 30 dias, o Locador poderá vender o imóvel para terceiros.
Ocorrendo a venda do imóvel para terceiros, este novo proprietário poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito à vigência em caso de alienação, e ainda o contrato esteja registrado no Cartório de Imóveis, à margem da matrícula do imóvel alugado (Artigo 8° da Lei 8.245/91).
Falecendo o locador (proprietário) ou locatário (inquilino), o que acontece?
Falecendo o locador (proprietário), a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão sub-rogados em seus direitos e obrigações (Artigo 10 e 11 da Lei 8.245/91).
Estando o contrato em nome do locatário (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (Artigo 12 da Lei 8.245/91).
O que é denúncia vazia?
É o direito que o locador (proprietário) tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.
O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
SIM. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.
O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
NÃO. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.
Quando a locação é considerada “Não Residencial”?
Quando a locação é para “fins comerciais” e quando a locação, apesar de ser para moradia ou residência, figura no contrato como locatária uma pessoa jurídica e nesse caso temos uma locação “não residencial” por força de lei (Artigo 55 da Lei 8.245/91).
Quando a locatária é uma pessoa jurídica, seu sócio pode ser fiador?
SIM. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas.
O Locatário de um imóvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?
Em regra, NÃO, salvo concordância do Locador proprietário do Imóvel ou autorização prevista em contrato.
Existe a possibilidade de indenização por benfeitorias feitas no imóvel locado?
Desde que não exista previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) (Artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).
O que são benfeitorias úteis?
São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.
O que são benfeitorias necessárias?
São aquelas destinadas a conservar o imóvel, sendo indispensáveis, ou seja, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.
O que são benfeitorias voluptuárias?
São aquelas de mero deleite ou recreio, que vêm a embelezar o bem, aumentando-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.
Como proceder em caso de problemas estruturais no imóvel alugado?
Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.
Por que a notificação, de problema que ocorra no imóvel, deve ser por escrito?
A responsabilidade pela solução dos problemas pode ser do locador (proprietário), do locatário (inquilino) ou até mesmo do condomínio (caso de locação de imóveis em edifícios).
Se o problema for decorrente da má utilização da propriedade será de responsabilidade do locatário (inquilino) e o mesmo deverá providenciar o reparo.
Se for de responsabilidade do locador (proprietário) em sanar o problema, o locatário (inquilino) deve comunica-lo por escrito, pois servirá como prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (proprietário) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locatário (inquilino) seja responsabilizado por negligência.
Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?
Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova do estado de conservação do imóvel, e que poderá ser analisada a qualquer tempo.
O locador (proprietário) deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo locatário (inquilino) esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
SIM. Deve ser fornecido ao locatário (inquilino) um termo de entrega de chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstâncias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo locatário (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (proprietário) ou até mesmo a consignação judicial das chaves.
Por que o IPTU é cobrado do locatário (inquilino) e não do proprietário?
A legislação permite a transferência da obrigação, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc. Importante salientar, que a previsão de pagamento do IPTU por parte do locatário deverá constar em contrato, caso contrário a responsabilidade pelo pagamento NÃO será transferida ao inquilino.
Quem deve fazer e arcar com o seguro complementar contra incêndio?
A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém, a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (Artigo 22, inciso VIII).
Em função disso o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de arcar com o seguro, devendo o locador (proprietário) ou sua administradora (se for o caso) contratar o seguro e cobrar do inquilino. Esse seguro deve ser renovado a cada 12 (doze) meses.
Contudo, se não houver cláusula no contrato repassando a responsabilidade de arcar com o seguro complementar contra incêndio, NÃO poderá o Locador cobrar do Locatário os custos deste seguro.
Quais são os tipos de garantias locatícias?
Fiança, caução de imóvel, caução em dinheiro e seguro fiança. (Artigo 37 da Lei 8.245/91).
Como é garantia de “fiança”?
É uma obrigação assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obrigação do locatário (inquilino), caso este não a cumpra ou não possa cumpri-la.
Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
No contrato de locação a garantia “Fiador” é solidária, ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário (inquilino), o locador (proprietário) poderá cobrar do fiador, pois este é um garantidor, é, portanto o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.
O que acontece com o fiador no caso do locatário (inquilino) não pagar?
Se o locatário (inquilino) não pagar, ou seja, houver inadimplência, o fiador arcará não só com o pagamento do aluguel atrasado, mas também com todas as despesas e ônus provenientes desse atraso, como multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, haja vista a responsabilidade solidária.
Como é a garantia “caução”?
Caução de Imóvel: caso o locatário (inquilino) seja proprietário de imóvel, poderá caucioná-lo através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação (Artigo 38 caput e §1 da Lei 8.245/91).
Também será aceito que uma terceira pessoa (caucionante) dê o imóvel em garantia ao invés do Locatário.
Caução em dinheiro: Não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Qual a diferença de garantia Fiador para garantia caução de imóvel?
Na garantia Fiador, este responde pelas obrigações do contrato de locação COM TODO O PATRIMÔNIO, já na garantia caução de imóvel é indicado UM ÚNICO IMÓVEL para garantir as obrigações do contrato de locação, podendo tanto o Locatário quanto um Caucionante ser o proprietário do imóvel garantidor. A primeira garantia é mais ampla, já na segunda se resume a um único bem.
Como é a garantia de “seguro fiança locatícia”?
É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino), contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário) (Artigo 23, XI da lei 8.245/91).
Qual a data limite de validade das garantias locatícias?
Qualquer garantia locatícia se estende ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, ainda que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.
Pode um contrato de locação não ter qualquer garantia?
SIM, nesta circunstância o Locador (proprietário) poderá cobrar os aluguéis e encargos da locação de forma antecipada. Além disso, caso haja inadimplemento pelo Locatário (inquilino) o Locador poderá ingressar com ação de despejo por falta de pagamento com PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM 15 DIAS.
O locador (proprietário) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um imóvel dado pelo fiador?
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (Artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituirá contravenção penal e o locador (proprietário) estará sujeito à penalidade e a multa descrita no artigo 43 da Lei 8.245/91.
Quais são as obrigações do locador (proprietário):
Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como energia elétrica, água, condomínio, IPTU, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Somente o proprietário do imóvel poderá locá-lo?
NÃO se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do proprietário. Assim é possível que não proprietários aluguem um imóvel. Exemplo: Usufrutuário e herdeiro.
Quais são as despesas extraordinárias?
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de moradia do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).
Quais são as obrigações do locatário (inquilino):
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar as suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d’água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e outras; Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Quais são as despesas ordinárias?
Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração, por exemplo: Salários, contribuições sociais dos empregados do condomínio; Consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; Limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
* Os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locatário (inquilino).
O Locatário (inquilino) pode participar de reuniões de condomínio e votar?
Sim, desde que o Locatário esteja com procuração do proprietário do imóvel.
O Locatário (inquilino) pode alugar, ceder ou emprestar o imóvel a outras pessoas?
A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto, deve o Locador autorizar expressamente, sob pena de incorrer o Locatário em infração ao contrato de locação e ser despejado do imóvel.
Como o Locatário (inquilino) deve proceder quando o Locador se recusar em receber o aluguel?
Pagar o aluguel não é apenas uma obrigação do Locatário (inquilino), mas também um direito. No caso de recusa do Locador (proprietário) em receber o aluguel, o Locatário (inquilino) deve fazer o depósito consignado, seja em juízo ou em instituição bancária.
Quem deve assinar o contrato de locação?
Todos aqueles que fazem parte do contrato, ou seja, Locador, Locatário e Fiadores, caso seja essa a modalidade de garantia, e ainda, duas testemunhas.
Poderá o Locatário utilizar o imóvel para outra finalidade que não seja aquela prevista em contrato?
NÃO, sob pena de incorrer em infração ao contrato de locação. Por exemplo, utilizar um imóvel estritamente residencial como república de estudante e ou profissionais, ou ainda se um imóvel não residencial for sublocado sem autorização do Locador, em ambos os casos fica caracterizada a infração, podendo o Locatário infrator ser despejado.
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Erico Antonio
Advogado