O bem de família e a exceção na Locação.

 

A cláusula de impenhorabilidade tem como finalidade proteger o patrimônio do devedor e sua família, pois impede que determinado bem de sua propriedade seja penhorado.

 

Pode decorrer de previsão expressa da lei, como é o caso da impenhorabilidade do bem de família:

 

Lei nº 8.009/1990:

 

Artigo 1: O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

 

Ou, por declaração de vontade do instituidor. Neste último caso, a impenhorabilidade é efeito da gravação do bem com a cláusula de inalienabilidade.

 

Código Civil:

 

Artigo 1.911: "A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade”.

 

Porém, em alguns casos previstos por lei, a impenhorabilidade é relativa. Nestes casos, ainda que gravado com cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, o bem poderá ser penhorado para pagamento de alimentos, tributos, taxa condominial e decorrente de fiança concedida em contrato de locação:

 

Lei nº 8.009/1990:

 

Artigo 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

 

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

 

A quebra da impenhorabilidade ocorre em virtude do artigo 82 da Lei nº 8.245/91, que possibilitou a penhora do bem de família por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato locatício:

 

Lei 8.245/1991:

 

Artigo 82: O artigo 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

 

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

 

Ademais, nos termos da consolidada jurisprudência é válida a penhora do bem destinado à família do fiador em razão da obrigação decorrente de pacto locatício, aplicando-se, também, aos contratos firmados antes da sua vigência.

 

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS CONSTITUCIONAIS. LEI 8009/90, ART. 3., VII. FIANÇA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. RECURSO DESACOLHIDO.

I - O recurso especial, com sede constitucional, requer, para ser conhecido, o atendimento a pressupostos específicos de admissibilidade. II - Não recebe a proteção da impenhorabilidade o imóvel que figura no elenco dos bens expressamente excluídos da incidência da norma (Lei 8009/90, art. 3., VII), sendo irrelevante que a fiança tenha sido pactuada antes de sua vigência." (Resp 38.949/RJ, 4.ª Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIR, DJ de 19/04/1994; sem grifo no original.)

 

No mesmo sentido, vejam-se, ainda, as seguintes decisões singulares: REsp 771.704/RJ, Rel. Min. NILSON NAVES, DJ de 16/12/2005; REsp 663.630/RS, Rel. Min. HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, DJ de 13/09/2005; AG 586.846/RS, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJ de 1.º/07/2004; AG 522.050/RJ, Rel. Min. HAMILTON CARVALHIDO, DJ de 05/02/2004, REsp 818.273/RS, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJ de 31/03/2006.

 

Como complemento, é plenamente possível a penhora do bem de família, conforme se vê:

 

"RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE.

É possível a penhora do único bem imóvel do fiador do contrato de locação, em virtude da exceção legal do artigo 3º da Lei 8.009/90. (Precedente: RE nº 407.688, Pleno do STF, julgado em 8.2.2006, maioria, noticiado no informativo nº 416). Recurso ordinário desprovido." (RMS 21.265/RS, 5.ª Turma, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJ de 19/06/2006.).

 

Por fim, sendo a dívida advinda de fiança locatícia, a impenhorabilidade oriunda da Lei ou declaração de vontade das partes, não prospera, em virtude da exceção da Lei 8.245/1991, que acaba por caracterizar uma garantia real, neste sentido Maria Helena Diniz explica:

 

"A garantia locatícia é o ajuste, inserido na locação, que visa dar ao locador uma segurança no que respeita ao pagamento do aluguel e dos demais encargos locatícios, que poderá efetivar-se mediante a entrega de dinheiro, de um bem móvel ou imóvel, pertencente, em regra, ao inquilino, para responder preferencialmente pelo resgate da dívida, caso em que se terá garantia real, ou, então, mediante promessa de terceiro, estranho à relação jurídica, de solver pro debitore, hipótese em que se configurará a garantia pessoal ou fidejussória, ou melhor, a fiança, que, além de garantir a boa vontade do locatário, completará a sua insuficiência patrimonial com o patrimônio do fiador (RT, 522; 133) "(Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 2a ed. Saraiva, p. 145).

 

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Erico Antonio

Advogado